拆迁律师

第一，评估机构的选择程序不合法。

《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，选定评估机构必须有拆迁户的参与。圣运律师在办案过程中时常遇到，有些拆迁方并未与拆迁户协商，宣称通过抽签的方式选择了评估机构，是绝对公平公正的。王有银主任提醒，没有拆迁户的参与，在程序上是不合法的。

第二，评估过程不合法。

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

第三，评估文件不规范。

评估报告是否规范。评估报告必须客观载明评估的情况，这不必多说。另外，评估报告还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。

评估程序的不规范，或直接导致补偿款过低。圣运律师代理过河南的一起类似案例，邹先生的补偿款数额过低，经过调查发现评估报告存在明显违法之处，法律明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，连征收项目都不完全知情的邹先生，也根本没有参与过评估机构的选定，就这样草率作出的评估结果自然与邹先生的商铺实情不符。

于是邹先生在律师帮助下重新评估。经过协商，邹先生得到了750平的商铺及60万的经营损失补偿，折合人民币800余万元。

总的来讲，估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。因此，大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。

有朋友在拆迁时，只收到了拆迁办或者房屋征收部门给的一张评估单，可能就一页纸或者是两页纸。大家注意，这样的单子本身不是评估报告。正规的评估报告有一本书这么厚，是与评估单非常不同的。

完整的估价报告应包括下列部分：1封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

不少人收到的只是写有价格的结果报告，但是法律规定的评估报告，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。