遇征收居住面积直接缩小一半？圣运律师介入维护委托人合法权益
发布时间：2023-11-27 11:08:00 作者：圣运律师
当土地要进行拆迁时，土地评估是一个极为重要的程序，因为这将直接影响到被拆迁户的补偿金额，一旦评估不准确，会给拆迁户带来巨大的困扰。原本几百米的房子评估后只有几十米能领取补偿，这显然是不合理的，但是遇到这种情况我们该怎么办呢？今天圣运律师结合案例带大家一起来探讨拆迁时遇见评估不准确的问题如何解决。
当土地要进行拆迁时，土地评估是一个极为重要的程序，因为这将直接影响到被拆迁户的补偿金额，一旦评估不准确，会给拆迁户带来巨大的困扰。原本几百米的房子评估后只有几十米能领取补偿，这显然是不合理的，但是遇到这种情况我们该怎么办呢？今天圣运律师结合案例带大家一起来探讨拆迁时遇见评估不准确的问题如何解决。
案情：近四百平方米的建筑，仅二百多平可以补偿
浙江省的刘女士家去年被划入了征收范围，近400平方米的建筑，包括住宅和营业用房，二者均在征收范围内，然而，在相关部门进行建筑面积评估时，仅认定刘女士的宅基地为243平方米，剩余的100多平方米未予认定。
此外，刘女士有80多平方米的房屋用于实际经营活动，并且取得营业执照。但相关部门仅认定其中14.4平方米为营业性用房，评估结果与实际情况明显存在较大差距。
对于这样的现状，刘女士自然不满意的，多次尝试与相关部门进行协商，希望对评估结果进行重新核查。然而，相关部门始终未给出明确的回应，并且拒绝了刘女士的重新审核申请。在无法通过协商解决问题的情况下，刘女士只得寻求律师的帮助，以便维护自身的合法权益。
圣运律师介入办案，法院认定评估程序不当
同时，刘女士房屋用于实际经营的面积有80平，而认定为14.4平方米，相差几十平也是不应该的。对于评估报告的合理性，圣运律师持怀疑态度，而在调查中发现，征收部门在做出认定结果后并未在征收范围内进行公示，这一行为剥夺了刘女士对认定结果进行申诉的机会，属于程序违法，评估报告结果也有失公正。
律师当即向法院提交了相关证据，证明被告作出的补偿决定标准过低，评估报告不符合事实且程序违法。经法院审理后认定评估报告程序不当，判决被告提出的补偿决定程序违法，并撤销该补偿决定。
律师解读，评估办法中有几点值得特别关注
圣运律师认为，房屋征收补偿决定必须依照法定程序做出，虽然对集体土地上的房屋价值如何评估没有明确的法律规定，但可以适当参照国有土地上房屋征收评估办法，《国有土地上房屋征收评估办法》中以下几点内容值得我们特别关注：
1. 评估机构：选定评估机构由被征收人协商选择，如果不能选择，征收单位才能采取其他措施进行选择。
2. 公示报告：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。分户初步评估结果公示期满后，评估机构向征收部门提交报告，由征收部门向被征收人转交。
3. 申请复核：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
综上，评估机构必须在初评结果公示期满后才能做出分户评估报告，本案中，征收机构在初步评估报告公示期未满时就向当事人下发了评估报告，而且征收部门拒绝当事人申请复核评估，都属于程序违法行为。
圣运律师提示，在土地征收过程中，要注意土地征收补偿决定是否有明确的法律依据，以及是否经过合法程序，如果相关部门未经合法程序就进行土地征收要及时提出异议，如遇不确定或者其他特殊情况，建议您咨询专业律师，以保护自己的合法权益不受侵犯。
圣运律师开始办理案件后发现，相关部门对房屋面积以及性质的认定存在法律依据不足，法律适用错误的情况。刘女士的房屋是多年前经村委会同意予以修建的，并且房屋占地为集体土地，因此在房屋认定时应以集体土地的相关法律规范予以认定，而不是以国有土地的法律标准进行认定。
我国国有土地的房屋征收主要是通过评估的方式确定被征收房屋的价值，而集体土地征收涉及土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿标准以及住房安置。用不同的法律标准计算，得到的补偿金额也是不一样的。就实际情况来看，刘女士的房屋占地应当按集体土地计算补偿标准。
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