拆迁律师

委托人刘先生的房屋位于湖北省某市某区，有土地使用权证和房屋所有权证，对该房屋享有合法产权。

近几年，当地征收，区政府张贴《房屋征收决定书》，告知房屋被纳入征收范围内。但是因征收过程中多处信息不透明，委托人刘先生认为补偿安置条件远远低于周边商品房市场价格，一直未签订补偿安置协议且未搬离涉案房屋。

后，区政府作出涉案《补偿决定书》，据刘先生描述，自己从未参与评估机构的选定，且自己的房屋情况也未有评估人员进行实地勘测，因此《补偿决定》所依据的评估报告的合理性无法考究。

在圣运律师的帮助下，案件经过一审、二审程序，湖北省高院最终判决确认撤销前述不合理的补偿决定书。

本案中，区政府作出的被诉补偿决定存在两大问题，一个是评估机构选定的问题，另一个是征收中对房屋及附属物调查的问题。

其一，评估机构的选定存在违法，我国明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，一定要保障被征收人的参与权和选择权。评估机构的选择也一定要在期限内，由被征收人参与协商选定。如果在规定的期限内，没有办法协商选定，那要通过少数服从多数的原则进行选定，若少数服从多数也没有办法确定，需要通过投票或者随机抽签的方式。具体的办法要由省、自治区、直辖市来确定。

需要特别注意，参与候选的评估机构不得少于三家，参与选择评估机构的被征收人不能少于所有被征收人的一半。实际在评估机构选定过程中，征收方却宣称对外地评估分支机构不予考虑，明显违反《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条　市、县级房地产管理部门应当定期向社会公布依法登记注册、具有三级以上资质和无不良信用记录的房地产价格评估机构目录，供被征收人选择。

区政府限定了被征收人选择评估机构的范围只能是注册地在武汉市辖区范围内，且《房屋征收价格评估机构征求意见表》只列举了3家评估机构，属于变相指定评估机构，导致评估结果的不客观、不公正、不合理。

其二，评估未经实地勘察。在案件中，估价师未对被征收房屋进行实地查勘、调查状况、拍摄反映内外部状况的照片等影像资料，未做好实地查勘记录，导致对案涉房屋进行评估时，在房屋基本情况不明的情况下就做出了分户评估单，且对委托人刘先生的复核申请理由未进行详细解释说明，也未实际进行复核处理。违反《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。

刘先生没有参与过评估机构的选定，评估过程也未经实地勘察，评估结果全无公正合理可言，依据评估文件做出的《房屋征收补偿决定》更是存在违法。诉讼到法院，该补偿决定被判决撤销。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定房屋价值评估公司需要实地查勘，实践中，一些不太正规、专业的评估机构会省略这一步骤，直接根据征收方提供的一些房屋资料给出评估结论，或是对于附属物等事实情况出现疏漏，导致被征收房屋的评估结果偏低。简单地讲，若被征收人自始至终没见着上门入户评估的人，就收到了评估报告、估价单，那么这样的情形一定是违法的。

若我们还未收到补偿决定，被征收人需要积极对不合理的评估结果提出质疑，力争重新进行评估做出合理的报告结果。若已经收到了补偿决定的文件，我们可利用评估报告的违法之处提出质疑 ，进而撤销不合理的补偿决定文件，补偿决定涉及到被征收人的最终补偿方式和数额，撤销这份文件往往能成为扭转局面的关键环节。