拆迁律师

王先生在辽宁省沈阳市某区经营了一家大型洗浴会馆。由于城市建设需要，区政府决定征收辖区内部分国有土地上的房屋，王先生经营的洗浴会馆被纳入到征收范围内。

征收过程中，区城市房屋拆迁管理局委托房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对洗浴会馆的装修、附属设施等进行了价值评估，并向王先生出具了评估报告。

在律师的帮助下，王先生将区政府诉至法院，请求法院撤销征收方作出的征收补偿决定。

法院经过审理后认为，本案中，评估报告涉及的浴盆、软化水设备等设施、39挂画等物品作为洗浴会馆的价值组成部分，评估公司却未予评估，明显不当。最终法院责令区政府于判决生效之日起两个月内重新作出补偿决定。

02律师解析评估报告中的违法点

前述案例可知，“漏项”必然会导致补偿数额的偏低。对于征收方以各种名义不给其中的一项或者数项补偿费用的，被征收人可通过对补偿决定提起复议或者诉讼来实施救济。除了该案中应当注意的评估问题，还有哪些环节容易出现违法点呢？

第一，评估报告不规范

在实践中，有的拆迁方会仅发来一张评估单让我们草草签字。大家注意，这样的单子根本不是评估报告。正规的评估报告有一本书那么厚，完全不同于评估单。完整的评估报告包括八个部分，分别是封面，目录，致委托人函，注册房地产估价师声明，估价的假设和限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件。评估报告至少要明确这些内容，否则我们的利益就存在被损害的可能。

第二，评估主体由征收方单方选定。

在圣运律师办案实践中，常有征收方私自选定了评估公司，并且和这家评估公司密切合作，降低了补偿标准，侵害了我们的合法权益。这种降低房屋实际价值、压缩补偿数额的方式明显违背法律规定。为了杜绝这样的情况发生，我国明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，一定要保障被征收人的参与权和选择权。

第三，评估时点有问题。

评估报告也是有一定期限的，法律规定评估报告的有效期限只有一年的时间．这也是由于考虑到实践中，房屋的价格波动非常大，如果单从征收决定公告之日起确定评估的时间节点，是难以保障我们被征收人得到满意的货币补偿，无法体现公平的原则。如果在出具评估报告之时，评估师根据市场的行情，认为我们评估对象的市场价格将发生很大波动，那评估师应当缩短评估报告的有效期，市县级人民政府也应在这个评估报告一年的有效期限内，尽快与被征收人签订安置补偿协议，保障被征收人的公平补偿的权益。

第四，未进行实际勘测。

评估所必需的情况和资料是通过实地查勘得到的，不是想象出来或者单纯依据征收方提供的调查登记结果计算出来的。