拆迁律师

山东陆先生在城区内有一套近一百平的房屋，作为常居住宅一家几口在此生活。因棚户区改造项目该套住宅被纳入征收范围，征收方作出《房屋征收决定书》，并公布了《房屋征收补偿方案》。后经集体协商选定的某评估公司对陆先生的房屋作出评估报告，并向陆先生送达。

在房屋征收决定规定的签约期限内，由于双方就征收补偿问题分歧过大，陆先生未能与房屋征收部门达成补偿协议。某日，征收方对陆先生作出房屋征收补偿决定。陆先生很不服气，认为补偿金额过低，于是向律师寻求帮助，律师认为评估机构未按市场价评估，将被征收房产的价值评估畸低，严重违背公平、合理原则。后，陆先生向法院提起诉讼，请求法院依法撤销征收方作出的房屋征收补偿决定。征收方提交了多份证据，辩称其评估程序合法有效，且陆先生在期限内并未申请复核鉴定，在与陆先生多次协商未果后，征收方作出房屋征收补偿决定履行了相应职责，程序合法。

对于征收方提交的证据，陆先生的律师指出，评估报告的送达回证上，送达时间有涂改，送达不合法。一审法院认为，征收方作出的征收补偿决定符合法定程序，涉案房屋征收补偿决定保障了陆先生选择补偿方式的权利。陆先生认为评估价值畸低缺乏有效证据支持，此外评估报告送达回证的送达时间虽有涂改，但陆先生亦认可收到评估报告，且未提出复核。判决驳回陆先生的诉讼请求。

陆先生不服，向山东省高院提起上诉。二审法院认为，征收方对涂改送达回证日期未作出合理解释，无法证明已保证陆先生申请复核鉴定权利的行使，程序违法。因此，该评估报告确定的价值尚不能作为涉案房屋价值补偿的依据。并且，涉案评估报告于作出后两年才向陆先生送达。征收方以该评估报告确定的价值作出补偿决定，对陆先生的补偿权益可能造成侵害，明显不当。

综上，二审法院判决撤销一审判决，撤销征收方作出的房屋征收补偿决定，责令其重新作出补偿决定。

对于该案，王有银律师表示，在征收过程中，被征收人对房屋评估报告应当特别注意以下几点：

1、评估过程是否合法：《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

首先，评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。其次，评估报告必须客观载明评估的情况，还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。

2、评估报告是否在有效期内：对于征收中房地产评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期依据情况各地不一，但是在评估报告中必须有该内容。

参考中华人民共和国建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见 》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。

3、在评估过程中的复核权：评估程序对被征收人的影响非常大，如果对评估报告有异议，被征收人应当及时申请复核、鉴定。自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

圣运律师提醒大家，在办理拆迁案件中，房屋评估是其中很重要的一个环节。这里面涉及很多法律问题，尤其是程序上的问题，与拆迁户自身权益紧密相关。建议拆迁户朋友们遇到不懂的及时咨询专业律师，寻求有效帮助。