拆迁律师

    对于一些补偿不合理的案件，需要围绕评估报告并寻找相关不合理的地方，来维护自身的权益。由于评估报告具有一定的专业性，广大被征收人在拿到评估报告之后，不知道如何来分析？也不知道补偿金额为何这么低？下面，北京圣运律师事务所主任王有银律师为大家解读这样一个案例，看律师如何通过围绕“评估”这个点为当事人争取权益的。

一、基本案情

    福建的王先生买了一套集资房，取得房屋所有权证。因棚户区改造项目，王先生的房屋被纳入征收范围。区政府主动申请对王先生等人的估价报告书进行鉴定，后评估公司根据专家委员会出具的修正意见，以两年前为价值时点作出估价报告书。

    王先生不服，向市政府申请行政复议，但市政府没有支持王先生。于是王先生委托律师将区政府及市政府诉至法院，请求撤销该房屋征收补偿决定及行政复议决定。

    法院审理后认为，案涉征收补偿决定作出之日距房屋征收决定公告之日已经超过两年，被征收房屋与产权调换房屋的价格已经发生较大变化，区政府在无正当理由的情况下，迟延履行补偿安置义务，则应承担房屋价格上涨带来的风险。

    法院认为，区政府仍以两年前为评估时点确定被征收房屋和产权调换房屋价格，并以此为基准作出征收补偿决定，不仅是对法律的错误理解，也有违公平补偿原则。

二、律师评议

    征收拆迁中的房地产价格评估报告一般由具有相应资质的评估机构，按照具体的评估办法，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其价值进行评估。

    根据此解释可得知，评估报告主要涉及评估机构、评估方法、评估程序、评估报告的送达和救济途径等问题。

    王有银律师认为，该案主要影响被征收人补偿价格的核心因素是价值时点。评估时点究竟以哪个时点为准？

    依据《评估办法》相关规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

    实践中，如果评估报告的作出未能真实的体现房屋在征收决定公告之日的价值，则依据实际情况来动态调整。如果征收方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，房价又较大上涨时，则相应的需要根据情况依法调整评估时点。

    如果补偿数额与预想中的数额相差很大，我们可以围绕评估报告来找出“猫腻”，这就需要对整个评估过程是否按程序进行，评估内容所依据的材料是否合法合理等因素来评判。如果广大征收人对其中所涉及到的法律点不了解，建议向专业人士进一步咨询，及时维权。

    圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。