拆迁律师

 
一、以下四种无证房也可获得合理补偿

    圣运律师提示广大被拆迁人，无证房并不是违法建筑的代名词，对无证房一概不给予补偿是拆迁人无视被拆人合法权益的做法！在中国农村，土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍，这些无证房屋如果是合法建筑，被拆迁人有权利拿到同等补偿！
    只要符合以下四种条件，无证房屋也能得到补偿：
 
1、农村中的房产
    在中国农村，土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。
 
2、历史流传下来的房产
    圣运律师表示，历史流传下来的房产虽然没有证件但也不具有先天违法性。这样的房产通常面临的状况是，在建造时和建造后一段时间都是合理合法的，但由于城乡规划的变动和法律的完善，原本合法的房屋不符合现行的法律要求。
公民基于对国家法律和相关制度的信赖建造房屋，在当时是合法行为，其依法取得的权利应当受到保障。因而基于目前城乡规划的需要以及现行法律的规定对历史遗留建筑进行拆除，须按照房屋的市值进行补偿。
 
3、 城中村住房
    中国经济发展速度惊人，有很多还属于村集体的房子建造在城市中，城市要发展，这些房子在日后肯定要被征收和拆迁的，即使没有产权证明，只要没有违法建造房屋的，都在补偿的范围中。
 
4、几代人流传下来的祖屋
    一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时的法律规定确定合法与非法。
 
二、补偿形式
    安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。
 
三、补偿标准

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量。

房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
 
四、宅基地和房屋分开补偿
农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，归属于集体：二是房屋补偿，归属于个人。
 
五、拆迁的相关政策

1、先补后拆。拆迁涉及到被拆迁人的直接利益，补偿又是拆迁的关键，二者都是容易引起矛盾和摩擦的激发点。在保护被拆迁者利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。过去拆迁都是先腾空再签订补偿安置协议，今后，被拆迁人先签订房屋征收补偿协议再搬迁，能够最大程度地避免房屋被拆却拿不到补偿款甚至‘拆了旧房没新房’的局面。补偿方式多样选择，尊重被拆迁人的选择，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
 
2、拆一还一。如果被拆迁人选择产权置换，那么以1：1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。
 
3、被拆迁人的生活水平不下降。补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降，即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。
 
4、不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。