拆迁律师

2010年3月，辽宁省某市城乡建设管理局根据拆迁人该市土地储备中心的申请，颁发了拆许字(2010)第12号房屋拆迁许可证，对委托人王先生房屋所在区域实施拆迁。

拆迁人在未与被拆迁人协商的情况下，指定本市某评估公司对上述区域房屋进行评估，经评估王先生占地面积为80平米的商品房的市场价值为人民币15.3万元。2011年8月15日，王先生收到上述评估报告，但其认为拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值。由于未能就拆迁补偿安置问题与拆迁人协商一致，2012年3月，拆迁人向市城乡建设管理局申请裁决。2012年4月15日，市城乡建设管理局作出拆裁字(2009)018号《城市房屋拆迁裁决书》。

被拆迁人王先生不服该行政裁决，向人民法院提起行政诉讼，以拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值为由，请求撤销上述行政裁决。

【办案点睛】：

本案拆迁许可证颁发时间为2010年。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及与之配套的《国有土地上房屋评估办法》得以颁布实施，对国有土地上房屋评估程序细化。依照法不溯及既往的原则，后面的规定是不能适用到前项具体行政行为。因此本案的考察重点为拆迁评估的时间。如在《条例》颁布之后实施，则应当适用《条例》及《办法》的细化程序已经其中的补偿标准。但如果在《条例》颁布前实施，则不能适用《条例》和《办法》的规定。

事实上，我国的拆迁补偿标准直到《条例》颁布后，才真正市场化。条例中规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。因而，本案主张的价值低，应当是参照市场价值而言。条例中规定，“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案被告已经在《条例》取得了拆迁许可，颁布前取得拆迁许可，因而只能适用《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，不能适用《条例》、《办法》的规定。

根据民事诉讼法及行政诉讼法对证据形式的相关规定可知，评估公司出具的评估报告应属于鉴定结论的一种。因此行政机关在诉讼过程中如欲将评估报告作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定结论的要求，即程序合法、形式合法、内容合法，三者缺一不可。对此，《最高人民法院〈关于行政诉讼证据若干问题〉的规定》第六十二条规定，对被告在行政程序中采纳的结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定人不具备鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论错误，不明确或者内容不完整的，人民法院不予采纳。综上可知：在审理拆迁行政案件中，拆迁当事人对房屋拆迁管理部门采纳的房屋价格评估报告提出证据证明该评估报告属于鉴定结论性质的证据材料。倘若原告或者第三人存在评估程序严重违法的，比如本案的单方委托情形，人民法院应不予采纳。

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内容审核：黄旭晖律师

来源：临律-拆迁评估过低应当撤销！，拆迁评估过低应当撤销！