拆迁律师

北京是全国最后一批实行市场评估价进行拆迁的城市。

◆评估市场价相对于拆迁来说是迟来的爱，但不合潮流。

◆物权法确立的公共利益原则，仍未得到体现;政府介入拆迁过多，权力没有合理制约途径。

全面实行市场估价补偿 北京拆迁变局背后

经济观察报6月29日第39版

记者胡芳洁北京报道

“朝阳门钉子户立功了。”有网友在论坛上这样调侃。

“朝阳门钉子户补偿要价每平方米20万”的新闻出炉后不久，北京市建委颁布《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》，根据该文件，从今年6月15日起，北京市拆迁补偿将全部按市场评估价确定。

从今年4月西长安街试点，到全面实行按市场价补偿，仅仅过去了两个多月的时间，是什么力量在如此迅速地推动北京拆迁制度的变革?

拆迁问题正在成为社会的主要矛盾

“6月15日之后，北京市的国有土地，将全部按照市场评估价进行拆迁补偿。”北京市建委明确表示，6月15日之前的拆迁项目还是按照原来标准。

拆迁方式变革的背后，是由拆迁引发的社会矛盾的惊人积累。

2002年，原建设部副部长刘志峰在当年9月召开的全国城市房屋拆迁工作座谈会上透露，建设部2002年1至8月受理来信4820件次，涉及拆迁问题的占28%;上访1730批次，拆迁问题占70%;集体上访123批次，拆迁问题占83.7%。

本报没有得到近年的统计数据，但此类诉讼案件的增长趋势隐约可见。

“今年的业务量比去年同期增加了一倍，2009年一季度的业务量，是2007年全年的总和。”拆迁律师杨在明表示。

拆迁矛盾，已经变成一种普遍的社会现象。“最牛钉子户”，成为这个时代一个复杂的名词。而更多的人，走上了法律维权的道路。

金先生是海淀区门头新村建设项目的拆迁户，该区域处于香山风景区内，金先生家的房屋经过评估，补偿价格约为4000元/平方米。同市价比较，该区域别墅项目“香山清琴”平均售价超过4万元/平方米。由于对补偿价格不满意，金先生正在委托律师进行维权。

此外，政府与被拆迁人的对立也在激化。

据相关当事人给本报提供的信息，去年年底，上海东方国贸西郊批发市场的拆迁，就导致了恶劣的暴力事件。

由于对补偿标准不满意，该市场500多名租户拒绝搬迁，2008年12月1日凌晨1点30分左右，70多名穿着警察制服的人、40多名穿协警制服的人及100多名穿迷彩服的人进入国贸广场，将租户控制住，在此过程中，在警察的协助下，其中一人被打倒在地抬走，四无人被抓走。目前该案件的处理依然处于僵持阶段。

由于政府部门拥有拆迁标准的制定、裁决方面的权力，如果被拆迁人认为这一标准欠缺公平，这一情况往往会将被拆迁人与政府对立起来，并上升到官民矛盾的层面。

一位在全国多年代理诉讼的律师告诉记者，各地政府的做法，正在激化这种矛盾。“例如在杭州，政府公开拆迁许可证，只是在杭州日报上登了个小条，很多人根本就没有看到，等知道要拆迁，已经过了行政复议和诉讼期;上海更绝，浦东新区公布拆迁许可证，就贴在门上，拍完照留下证据，就拿走了……”

伴随着增加土地储备力度加大、轨道交通等建设项目的加快，北京市的拆迁压力正在增加。今年1至5月，北京市已启动住宅拆迁1.7万户，是去年同期的10倍。

迟来的“市场价”

“北京这样做是比较聪明的做法。之前博弈的结果是补偿价往往高于评估价，与其这样，还不如按市价补偿提高补偿额。”杨在明说。

被拆迁者认为补偿标准过低，成为所有拆迁纠纷的主要问题。

根据北京之前的估价方式，房屋价值是被严重低估的。但从2001年至今，法院的裁决依据依然沿用该标准。

早在2001年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，明确规定拆迁补偿金额，“以房地产市场评估价格确定”;2004年就开始生效的建设部文件《城市房屋拆迁估价指导意见》，也明确规定拆迁评估价格应为“房地产市场价格”，并要求各市、县政府部门，至少每年定期公布一次各类房屋的房地产市场价格。北京一直以来都没有依此制定细则和执行。

北京才良律师事务所律师，拆迁法专家王才亮表示，北京是全国最后一批实行市场评估价进行拆迁的城市。

“中国最大的开发商都在北京，这里是开发商利益最强大的城市;对拆迁补偿的研究也是最深的，无非是缺少影响政策的渠道。”王才亮说。

多位律师表示，现在普通民众的维权意识在提高。这也从一定程度上解释了拆迁诉讼增多的原因。

王才亮表示，新规定只是针对国有土地，并没有区分因公共利益或非公共利益导致的拆迁。“政府过多介入到非公共利益的拆迁中，非公共利益的拆迁是市场行为，市场行为是不需要政府定价的。”

在北京，在房地产开发等商业行为的拆迁中，法院的裁决依据依然以远低于市场价的评估报告为依据，这种方式显然只对开发商有利。

“2001年以前，北京的拆迁政策是全国最好的。”王才亮说。北京早期的拆迁，主要目的是改造危房，直接受益人是被拆迁户。回迁率高，部分被拆迁户被安置在离旧城较近的地段。

近10年来，房地产业兴起，政府拆迁与房地产开发相结合，商业拆迁开始，住房保障体系缺失，货币补偿成为主流的补偿方式，拆迁的外部矛盾显现。

作为试点的西长安街拆迁工程，目前无法确认签订拆迁合同的住户有多少，但北京市西城区新闻办公室副主任孟庆利很自信地表示，“你可以到现场去看。”

估价只是拆迁问题的一个方面，市价评估，并不能解决拆迁的所有矛盾，但对于北京来说，已是往前跨进了一大步。

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内容审核：张小华律师

来源：头条-王才亮接受专访谈北京拆迁评估新政，王才亮接受专访谈北京拆迁评估新政