拆迁律师

2018年9月18日，温州市鹿城区政府作出〔2018〕XX号《关于对王思、金文星房屋的补偿决定》，查明：被征收人王思、金文星有房屋坐落于温化生活区24幢122室，房屋设计用途非居住，合法产权面积28.70平方米，符合营业用房补偿规定。经杭州永正房地产土地评估有限公司温州分公司评估，被征收房屋补偿价值为435549元，其中室内装修补偿金额5049元。因房屋征收部门与被征收人就上述房屋征收补偿事宜进行多次协商未果，王思、金文星认为货币补偿方式价格过低，评估价格不合理。

王先生起诉要求撤销《补偿决定》，主要理由包括：补偿决定前置程序违法，未征求各被征收人意见，违反房屋征收法定程序；被诉补偿决定侵犯原告补偿方式选择权。；涉案房屋评估程序违法，评估报告不能作为被诉补偿决定的依据。公告协商选定房地产评估机构的时间为2012年4月6日至同月11日，少于法律规定的十日；2012年4月28日出具的两份房地产估价报告有效期为一年，即有效期限截至2013年4月27日，至2018年作出被诉补偿决定时早已失效，且该评估报告由永正评估分公司加盖公章；被诉补偿决定违反公平补偿原则。该补偿决定的评估时点为2012年4月5日，因被告不作为等至今才对原告予以补偿安置，期间房屋价值已大幅上涨，仍按2012年的标准对2018年进行征收的房屋予以补偿，无法保障被征收人原有的生活居住水平不降低，显失公平。
 

一审法院判决驳回王先生诉讼请求，王先生不服，向浙江省高级人民法院提起上诉。二审法院经审理查明，认为鹿城区政府存在评估机构的选定程序及整体评估报告的签章问题、整体评估报告有效期及分户评估报告评估时点问题、临时安置费起算时间问题。最终依法改判：撤销一审判决，并责令鹿城区政府就涉案房屋补偿问题与王思、金文星进行协商，协商不成的，重新作出房屋补偿决定。
 

针对本案，圣运律师团队就相关问题提供如下法律关键点供大家参考。

本案的争议焦点主要在于：1、评估机构的选定程序是否合法；2、评估报告能否作为补偿依据（主要包括整体评估报告的签章及有效期、分户评估报告的评估时点问题）3、临时安置费起算时间是否正确等。

首先，本案鹿城区政府有关部门指定协商选择评估机构的期限是2012年4月6日至4月11日，不足6日，限缩了被征收人协商选择评估机构的期限，与法律规定不符，一审判决对此的认定有误。

其次，也是本案最重要的争点。就本案而言，涉案区块整体评估报告于2012年4月28日作出，而涉案房屋分户评估报告于2017年7月13日才作出，评估时点为2012年4月5日即征收决定公告之日，至被诉补偿决定作出时点2018年9月，期间达6年之久。在鹿城区政府对被诉补偿决定时点迟延问题没有提供相应证据材料作出合理的解释说明，也没有提供证据材料证明以征收决定公告之日作为评估时点对被征收人更为有利的情况下，涉案评估报告不宜作为被诉补偿决定的依据。

最后，关于临时安置费起算时间问题。从鹿城区政府提交的评估公司拍摄于2017年6月11日的现场照片看，涉案房屋至少从该时点开始已被围挡，影响正常使用。在此情形下，被诉补偿决定确定临时安置费自被征收人腾空房屋并交付验收合格之月起计算，既不明确，又可能损害上诉人补偿安置权益。
 

本案的典型意义在于：补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。本案与我们前几日分享的最高人民法院发布的（2018）最高法行再202号案例有着异曲同工之处，可见迟延作出补偿决定可能是全国各地政府普遍作出一种违法行为，遇到这种情况时，我们要及时咨询律师，拿起法律的武器维护我们自身的合法权益。