拆迁律师

上海某开发部经县政府同意租用某村集体土地共880平方米及地上楼房等固定建筑物，作为办公用地。该开发部与某村村委会签订协议书，协议书约定村委会应负责开发部享受的政策性拆迁费，并同意开发部在相关地块建设房屋。但随后区土地管理局做出《行政处罚决定书》，认定该开发部非法占用土地建造厂房，作出罚款决定。为维护自己的合法权益，该开发部向相关部门做出补办手续的申请，对此，区政府作出同意该开发部申请补办土地使用手续的通知。因当地开展环境整治项目，涉案地块被纳入征收范围，因建筑面积认定有误，征收方未能与开发部达成安置协议，便与村委会洽谈安置补偿事项。后征收方出具《认定意见》，指明开发部有证建筑面积属于村委会，遂与村委会签订《动迁补偿协议书》，由村委会自行委托有资质的拆房队负责拆除。该开发部认为征收部门与村委会签订协议书的行为完全无视了自己的权益，遂提起行政诉讼。

法院指出，在本案中，该开发部已经与村委会签订协议，由其受让涉案集体建设用地使用权、两幢楼房及附属设施等地上建筑物产权，并约定由村委会负责办理房地产权过户手续，还约定村委会认可该开发部拥有对涉案房屋和土地相当于产权证书的相应物权。案涉协议转让的是村委会所属的集体经营性建设用地上已经建成的房屋而非宅基地和耕地，不违反《中华人民共和国土地管理法》禁止性规定。

现有证据表明，村委会在案涉协议中认可开发部拥有对涉案房屋和土地的全部权利，且约定如遇拆迁由村委会负责开发部依法应取得的全部的政策性补偿安置费用。开发部未依约取得案涉集体建设用地使用权证和房屋所有权证，主要系村委会未依法及时履约所致。因长期以来案涉不动产均由上海蝶球开发部占有、使用、收益及经许可自建部分房屋，开发部是适格的被征收人和补偿安置相对人，有权主张其依法应当获得的补偿安置权益，而征收部门作为案涉征收实施主体，依法也负有相应补偿安置义务。

尽管我国法律没有明文规定，承租人租赁集体土地建设房屋在土地征收过程中，享有哪些权益，但是根据相关法条的立法精神以及最高法的典型判例，我们不难推断，承租人并不会因其身份而被完全直接排除安置补偿范围，正相反承租人同样享有安置补偿权利。

首先，根据我国《土地管理法实施条例》的规定，土地补偿费归农村集体土地经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。一般而言，承租人在租赁房屋后可能因生产、生活的需要对房屋进行改造和装饰装修，租赁期间房屋被征收的，将会对承租人造成装饰装修等损失；因征地拆迁而提前终止租赁协议，承租人需要搬迁至其他地方，由此必然会产生一定的搬迁费用；承租人租赁房屋除了用于居住外，还存在生产经营的情况，从房屋开始征收到承租人搬往他处重新开始经营，中间必然会经过一段时间，而在此期间承租人势必会停止生产经营，由此会产生停产停业损失。因此，承租人因征收造成的损失主要包括三个部分，即装饰装修损失、搬迁损失和停产停业损失。上述损失系因政府土地征收行为所致，承租人本身并没有过错，其有主张对该损失予以补偿的权利。在本案中，一方面该开发部合法取得了涉案集体土地的使用权，在建设房屋后也依法补办了相关手续，是涉案土地上房屋的合法所有人，面对涉案土地被征收，该开发部自然有权要求征收部门予以补偿。另一方面，在开发部与村委会签订的协议中明确村委会应负责开发部享受的政策性拆迁费，根据该约定，开发部有权作为征收补偿权益人与征收部门签订安置补偿协议。

其次，根据我国《土地管理法》的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。市、县人民政府是代表国家负责具体征收与补偿的法定行政主体，有权代表国家组织实施征收，也负有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平补偿的义务。在被征收人未签订补偿安置协议的情况下，市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法应当以书面形式作出补偿安置决定，履行补偿安置义务。因认定征收部门所评估的房屋面积有误，该开发部始终未与征收部门签订安置补偿协议，若超出签约期，征收部门也应遵循法定流程做出书面的安置补偿决定。村委会无权代替该开发部签订安置补偿协议，相关内容条款更属于无效条款。