拆迁补偿有问题，拆迁补偿评估中面临内部风险有哪些:今日拆迁补偿法律在线咨询

发布时间：2024-12-21 23:38:13 作者：圣运律师

拆迁补偿有问题,拆迁补偿计算中可能出现的风险有哪些,法律分析：在拆迁过程中，可能会出现一些风险，导致拆迁补偿计算不准确或者不合理。以下是几种可能出现的风险：1.评估标准不清晰：在评估房屋价值时，可能存在评估标准不清晰的情况，导致评估不准确。

一、拆迁补偿有问题,拆迁补偿计算中可能出现的风险有哪些

法律分析：

在拆迁过程中，可能会出现一些风险，导致拆迁补偿计算不准确或者不合理。以下是几种可能出现的风险：

1.评估标准不清晰：在评估房屋价值时，可能存在评估标准不清晰的情况，导致评估不准确。

2.评估机构不专业：评估机构的专业性是保证评估结果准确性的重要保障。如果评估机构不专业，可能会导致评估结果不准确。

3.补偿标准不合理：在拆迁补偿计算过程中，可能存在补偿标准不合理的情况，导致补偿金额不准确。

4.权益保护不到位：在拆迁过程中，可能存在权益保护不到位的情况，导致拆迁补偿计算的不公平性。

法律依据：

1.《物权法》第二十二条：房屋所有权人、使用权人或者其他利害关系人可以委托专业机构或者专业人员对房屋的价值进行评估。

2.《拆迁条例》第十二条：对被征收房屋应当按照其实际用途、建筑面积、结构、层数、装修程度、地段等因素进行评估，确定其合理补偿标准。

3.《城市房地产管理法》第三十三条：城市拆迁应当保障被征收人的合法权益，合理确定拆迁补偿标准。

二、拆迁补偿评估中面临内部风险有哪些

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：

一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足。例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。

二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。

三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理嘲;现场调查表填写不规范、不清楚。

四是估价机构出具的拆迂评估结果不合理。由于拆迂评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。

一是拆迁评估业务人员的培训管理问题。

二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

三、拆迁中货币补偿中有哪些些风险

风险一：是否足额补偿法律规定：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位。对于选择货币补偿的被拆迁人来说，征收补偿费用的足额到位，才能保障自己的货币补偿能一次性或者分期到位。而拆迁补偿是否能足额到位，并不在被拆迁人的掌控当中，而是在政府的征收决策上。所以对被拆迁人来说，征收方是否能诚实守信，是被拆迁人需要承担的不可控风险。那如何来把控这样的风险呢？你需要知道征地拆迁补偿款的总金额大概是多少。如果总的补偿费用足够，那么你的足额货币补偿风险会相对降低很多。实践中，政府是不会主动的去告诉你该次征地补偿款的总额数的，你需要自己去找、去查。方法可以通过申请信息公开，要求公开征地拆迁补偿方案的内容信息。风险二：是否会有重大变故《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，被拆迁人的房屋拆迁补偿价格于补偿公告之日起确定。如果是货币补偿，则会在补偿公告后下发补偿费用。但这却是被拆迁人最容易吃亏的地方。因为一旦遇到征地拆迁，周围的房价、地价也都会随之暴涨。再加上房子的市场价仍然还处居高不下的状态，所以很可能在被拆迁人签了字，拿了补偿后，当初的房子价值会陡然增高，被拆迁人利益很显然的会遭到损害。这时候被拆迁人再拒搬迁，很可能会遭到强拆。这对被拆迁人来说，是选择货币补偿后，市场调控方面的风险。遇到这种情况怎么办呢？可在之前的补偿合同中对相关情况进行说明和约定，以防止一些客观的重大情况变故。最后，选择货币补偿或者置换补偿，各有优劣。如果您是选择的货币补偿，对上述风险一定要有及时的准备和应对方法，并及时咨询律师的意见。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的风险包括补偿款是否足额、是否存在重大的变故等，货币补偿的标准是参考被征收房屋类似房地产的市场价格确定的。

四、拆迁补偿方案涉及到的法律风险有哪些？

法律分析：拆迁补偿方案的制定和执行涉及到多个法律领域，包括土地管理法、城市房屋拆迁与补偿条例、国有土地上房屋征收与补偿条例等。如果拆迁补偿方案存在问题，可能面临以下法律风险：

1. 补偿标准不合理：补偿标准应当以房屋的实际价值为基础，如果补偿标准不合理，可能引发业主不满，甚至引发纠纷。

2. 未按照程序执行：拆迁补偿方案必须遵循一定程序，包括公示、听证等环节。如果未按照程序执行，可能面临行政法律责任。

3. 未得到合法授权：拆迁补偿方案必须经过合法授权机构批准，如果没有得到合法授权，可能面临行政、民事、刑事等多种法律责任。

法律依据：

1. 《土地管理法》第四十七条：“征收拆迁时应当按照公开、公平、公正的原则确定补偿费用。”

2. 《城市房屋拆迁与补偿条例》第十三条：“补偿标准应当以拆迁房屋实际价值为基础。”

3. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“用于征收的方案应当经国家有关部门批准后实施。”

以上仅为一般性的法律分析，具体情况需要根据各地的法律法规和实际情况进行具体分析。

五、拆迁补偿评估中面临的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

来源于拆迁朴偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权入对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构.其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。