最高法案例解析：通过买卖方式取得的宅基地，遇征收补偿应如何认定？
发布时间：2023-11-29 10:33:56 作者：圣运律师
早年间，在农村存在不少“农村房屋买卖协议”，买卖合同需要双方自愿达成合意，但基于《中华人民共共和国民法典》对于合同效力的规定，其违反了法律、行政法规的强制性规定，“农村房屋买卖协议”无效，但如果在“农村房屋买卖合同”中涉及了遇到征收相关的条款，是否也直接认定无效？今天圣运律师带大家看一则最高法案例，学习无效的“农村房屋买卖协议”中
早年间，在农村存在不少“农村房屋买卖协议”，买卖合同需要双方自愿达成合意，但基于《中华人民共共和国民法典》对于合同效力的规定，其违反了法律、行政法规的强制性规定，“农村房屋买卖协议”无效，但如果在“农村房屋买卖合同”中涉及了遇到征收相关的条款，是否也直接认定无效？今天圣运律师带大家看一则最高法案例，学习无效的“农村房屋买卖协议”中有关征收作出约定的效力问题。
具体到本案，我们需要关注以下问题：
温馨提示
最高院判例案情简介
刘先生本人非郑州某村村民，几年前购买了该村的宅基地，并建设了房屋；后来为了办理集体土地使用证，刘先生就将户籍迁入了该村，但并不享受村民待遇。后来另一非本村村民王女士与刘先生签订了《房屋及宅基地转让协议》，约定将刘先生名下的上述宅基地及附属建筑物转让给王女士。并在协议中约定：如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋，双方并对其他事项进行了约定。
之后，政府对涉案房屋进行拆迁改造，在对附属物进行普查及空房验收后，与王女士签订了《拆迁补偿安置协议》。王女士和刘先生对拆迁补偿款存在争议，刘先生便先后提起民事诉讼和行政诉讼。民事诉讼请求确认双方签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，后该协议被确认无效。行政诉讼请求确认政府与王女士签订的《拆迁补偿安置协议》无效，一审被驳回诉讼请求，二审驳回上诉，再审驳回再审申请。
圣运律师法律评析
针对《农村房屋买卖协议》，如果是村集体经济组织外的成员，其对该村宅基地无使用权，买卖宅基地附属房屋合同应为无效。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对村集体经济组织成员与组织外成员之间的宅基地房屋买卖合同应认定无效。但房屋买卖合同被认定无效并不必然导致拆迁补偿款归出卖人所有：若房屋买卖合同签订后尚未履行，买受人未支付对价，出卖人未交付房屋，双方合同无效，恢复原状，拆迁补偿款仍归出卖人所有；若房屋买卖合同已经履行，综合考量合同无效时双方过错程度、合同履行程度、对双方当事人的利益影响、买受人翻建扩建等情况，遵循诚实信用原则，对拆迁补偿款进行公平合理的分配。
具体到本案，我们需要关注以下问题：
一、政府将补偿款支付给王女士是否不当。
刘先生要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是政府与王女士签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。因王女士在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，政府根据王女士提供的《房屋及宅基地转让协议》等材料，与房屋的实际使用人王女士签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。
二、刘先生是否可以向政府主张对其进行安置补偿。
本案中，《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容。虽然转让协议已经司法程序确认无效，但当事人在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确涉案《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定。
三、《房屋及宅基地转让协议》中有关征收的约定是否有效。
刘先生不能处置房屋及宅基地，《房屋及宅基地转让协议》无效，但不等于协议的全部约定都当然无效。该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，可以认定为是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。并基于诚实信用原则，应当对拆迁补偿款进行公平合理的分配。
温馨提示
司法实践中，经常会遇到多个主体、多层法律关系存在一个拆迁案件中。这需要专业能力判断各个主体是否有问题，政府机关是否超越职权，以此展开诉讼会很有效，建议拆迁户朋友遇到拿不准的问题，可以及时建议咨询专业律师。
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