拆迁律师

山东省济南市的陈先生合法享有一处平房，拥有房产证，证载房屋用途为住宅。征收部门作出《房屋征收公告》，因济南市旧城改造项目将陈先生的房屋纳入征收范围。陈先生多次与征收部门协商补偿标准，但在征收补偿协议的签约期限内，陈先生始终未与征收部门达成一致。签约期限过后，区政府作出了《征收补偿决定》。但是征收补偿决定中对陈先生的征收面积有误，未将陈先生合法拥有的院落纳入征收建筑面积。陈先生于是向法院提起了诉讼，要求撤销《征收补偿决定》，并请求按照实际建筑面积给予补偿。

区政府辩称，其作出房屋征收补偿决定的程序合法，事实清楚，证据充分。涉案房屋已被区政府作出的涉案房屋征收决定征收，在签约期限内，陈先生与房屋征收部门未达成补偿协议，区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，有权作出征收补偿决定。此外，由于陈先生的院落未经登记土地使用权，并且该院落所占土地为划拨性质不应给予补偿，因此，不应作为补偿对象。

一审法院未支持陈先生的诉讼，二审法院改判，认定区政府应对陈先生涉案房屋的院落进行补偿。
 

本案中，征收部门拒绝对陈先生涉案房屋的院落进行补偿的理由为，该院落未经登记土地使用权，因而，征收部门在《征收补偿决定》中对陈先生补偿的面积不包括院落面积。但是，该院落面积在房产证所附房地产平面图中明确记载有院落面积。况且在陈先生所提交的证据，该院落是陈先生在1988年作为公司职工被分配房屋时一起购得的，并且该公司也出具证明资料，证明陈先生确实以商品房的形式购买了涉案房屋，缴纳了房款及契税并取得了房产及院落的使用权。

此外，案涉《房地产估价分户报告》的内容显示，评估结果仅包含被征收房屋、室内装修及附属物的价值，未体现院落所占土地价值，而这部分土地使用价值中含有陈先生应当获得的征收补偿利益，应当被纳入征收补偿范围。

针对被告区政府的答辩意见，法院认为，陈先生主张的院落与被征收房屋明显属于不可分割的整体并长期使用，房产证中也明确记载了该院落的面积大小，况且区政府未提供陈先生非法使用院落等不应给予补偿的证据，鉴于此，区政府在征收涉案房屋时未考虑区政府的该部分补偿收益，显示公平。
 

圣运拆迁律师指出，院落空地作为我们房屋的一部分，当然属于征收补偿对象，为明确无证院落的征收补偿问题，我国最高院给出了相应的答复，只要是当事人合法拥有的院落，都应当纳入征收补偿范围。对此，《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（〔2012〕行他字第16号）规定，国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

有朋友问，家中的土地是祖辈买的地，土地转为国有后，没有去进行过登记，那么这种情况是否属于合法补偿的对象呢？对此，最高院答复，对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。院落作为我们房屋的一部分，无论是否经过确权，只要是我们的合法财产，都应当得到合法合理的补偿。总之，院落属于征收补偿的对象，征收部门应当按照法定程序予以评估。是否进行确权登记也并不是排除院落补偿的唯一标准。

本案中，区政府以未进行土地使用权登记为由认定陈先生的院落不属于征收补偿范围，但是在现实生活中有很多房屋院落都因客观原因无法取得证件，一方面有可能是缺乏办理证件的基础性资料，但更多的是政府部门的拖延不履职。若对此，一竿子都将其认定为违法建筑，不仅违反法律法规，而且会对被征收人的财产造成极大的损失，因此无论是从法律规定角度来说，还是从公平原则的角度来看， 征收部门都应当对被征收人合法拥有的院落进行补偿。
 

作为我们同等重要合法财产的院落，征收部门应当对其进行合理的补偿。尽管征收部门拒绝补偿的理由各式各样，专业的说辞更让我们无法辩驳，可越是这样越需要寻求专业律师为大家答疑解惑，戳穿征收方的谎言，保护我们的合法权益！