拆迁律师

大部分农村宅基地上除了建成的房屋外，普遍还有一部分空院面积，农村的院落空地也应当有补偿的。

《土地管理法》第四十八条第四款也明确规定：对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

整个院落空间是农民住宅的有机组成部分，所以对于空院也应当进行相应的补偿，否则无法达到居住条件有改善的标准。

对土地使用权人给予的补偿，应当符合公平补偿的立法精神，不应当低于土地使用权的市场价格。《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》回答了对国有土地上的院落空地的拆迁补偿问题。

即国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

同时这一精神也值得集体土地上房屋征收拆迁中借鉴。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条也规定了补偿应当公平的原则，补偿公平不仅应体现在被征收人之间，也应体现在征收方与被征收人之间。

基于上述规定，在执行《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定“适当补偿”“相应补偿”标准的时候，应当本着公平补偿的立法精神，对于空地面积也应当按照不低于土地使用权市场价格的标准给予土地使用权人适当补偿。

圣运经典案例

湖南姜女士在本地合法经营一家招待所，招待所有200多平米的大院子。2016年，因为棚户区改造项目，江女士的招待所面临征收。在征收过程中，征收方没有考虑空地的使用权价值，评估价格非常低，姜女士与征收方产生了分歧，针对该情况起诉到了法院。

后围绕该案件实际情况，圣运律师提出了几点关键意见：第一，应按照办公用房补偿；第二，院落空地应当纳入评估范围，按照征收时的房地产价格，一并予以征收补偿；第三，评估试点太早，应该考虑价格因素变化。

湖南高院受理上诉后，政府部门马上找到当事人协商，最后达成协议，当事人选择全货币补偿，一共补偿近七百万元！这个过程中，院落空地的相关补偿就占了很大一部分！

在房屋征收过程中，无论是对于征收方还是被征收人，其实最有价值的莫过于土地本身的价值而并非房屋的价值，所以占据拆迁补偿款最大比例的是对土地使用权的补偿。无论是对集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋进行征收时，都应当对广大被征收人合法拥有的附属院落、空地予以合理补偿，院落、空地也是被征收人的合法权益。具体到个案中，建议广大被征收人还是咨询专业的征收维权律师，以便对个案进行具体分析判断。