拆迁律师

2013年7月19日，福州市某区政府作出〔2013〕32号《福州市某区人民政府房屋征收决定书》（下称32号《征收决定书》）并公告，当事人李女士的房屋在征收范围内，规定补偿实行货币补偿和产权调换相结合的方式。本次征收活动的房屋征收部门为福州市某区住房保障和房管局，征收实施单位为福州市某区城建房屋征收工程处。签约期限为2013年7月30日至2013年9月7日。

区房管局通过公开抽号方式，选定福建某评估咨询有限公司为涉案项目房屋补偿价格评估机构。因李女士在征收补偿方案规定的签约期限内未与鼓楼区房管局达成征收补偿协议，君健公司对居李等3人被征收房屋和产权调换房屋的房地产市场价格进行了评估，估价时点为2013年7月19日，评估确定被征收房屋房地产市场价格为1244814元，单价为12697元/㎡。2015年4月15日，区房屋征收处的工作人员在社区工作人员见证下，将《估价报告》留置送达李女士。2015年6月3日，区房屋征收处的工作人员在军门社区工作人员见证下，将分户评估报告的说明函送达李女士，但其拒绝签字。
 

2016年5月23日，区政府对李女士作出房征偿字〔2016〕13号《征收补偿决定书》载明了补偿方案以及腾房时间。李女士不服，遂向法院提起行政诉讼。本案中，一、二审法院均以李女士在征收期限内未能与征收部门达成补偿安置协议，在对房屋进行评估后，区房管局报请区政府作出补偿决定，确定了房屋产权调换差价、产权调换安置地点、搬迁费、过渡费用等相关内容，认定事实清楚，法律依据正确，程序合法。据此，李女士的诉讼请求及主张均不能成立，判决驳回其诉讼请求，二审法院维持一审判决。

李女士向最高人民法院申请再审：要求撤销补偿决定书，称区政府以“旧城区改造”为名实施征收，有借旧城区改造之名实施低成本征收公民房屋的嫌疑。房地产价格评估机构压低评估价，且未入户查勘，评估报告没有体现房屋价值。

最高人民法院经过全面调查后认为，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

本案中，《补偿决定书》确定以产权调换方式进行补偿安置，并以市场评估价方式确定被征收房屋与产权调换房屋的差价，符合相关法律与《征补条例》的规定，人民法院应当予以支持；但在无正当理由的情况下，迟延履行补偿安置义务，则应承担房屋价格上涨带来的风险。一、二审法院支持区政府以2013年7月19日为评估时点确定房屋价格，系对《征补条例》及前述一系列规定的错误理解，应予纠正。最终判决：撤销补偿决定书中有关产权调换差价款的相关内容，并以征收补偿决定作出的2016年5月23日作为评估时点的市场评估价值为基准，依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款。
 

针对本案，圣运律师团队就本案的相关问题提供如下法律关键点供大家参考。

本案的争议焦点为：征收人在原评估报告载明的一年有效期内，未与被征收人签订补偿安置协议，也不及时作出补偿决定，作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延，且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的，是否仍应以征收决定公告时点作为评估时点，并以此结算被征收房屋与产权调换房屋的差价款。

市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。因此，对法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。
 

律师认为，人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：

一是注意当地房地产市场价格波动的幅度，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收与补偿程序延误的、被征收人拒绝入户调查致使评估工作延误的、被征收人依法对评估报告复核、鉴定致使补偿决定迟延的、被征收人要求继续就补偿安置问题协商致使补偿决定未及时作出的，等等，在此等情形下，人民法院不宜以补偿决定未在一年内作出而另行确定补偿评估时点。

三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

四是坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付、周转用房或者产权调换房屋已经交付。