拆迁律师

鹿鸣小区位于海南省XX东海XX鹿岭路东侧、海花路西侧，建于上个世纪90年代。2011年，鹿鸣小区业主向三亚市委、市政府及三亚市信访局等相关部门反映其小区存在严重安全隐患，要求政府进行危房改造。经海南省建筑工程研究院检验，四栋住宅楼安全性等级严重不符合鉴定标准的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。2011年2月25日，三亚市住房和城乡建设局向三亚市信访局作出信访回复，建议该四栋住宅楼必须立即拆除。2013年12月26日，三亚市规划局向三亚市人民政府递交三规［2013］XX号《报告》，建议由市政府成立“三亚市鹿鸣小区整体改造项目推进领导小组”，对鹿鸣小区及周边四栋公寓楼按控规指标进行统一规划、整体改造，尽快解决危房问题。

2017年9月1日，吉阳区政府作出《三亚市吉阳区大东海鹿鸣小区棚户区改造项目房屋征收决定》：征收鹿鸣小区棚改项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋，征收范围为东至海花路，南至宝宏大酒店地界，西至鹿岭路，北至夏威夷大酒店；上述地块内房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；征收主体为吉阳区政府；房屋征收实施单位为吉阳区住建局；房屋征收补偿方案为附件《三亚市吉阳区大东海鹿鸣小区棚户区改造项目征收补偿安置方案》。2018年2月1日，鹿鸣小区Ⅳ型4号别墅的房屋所有权人李莉、唐朝蓉对吉阳区政府作出的房屋征收决定不服，认为此次征收违法使用企业垫资进行征收、征收资金严重不足、不履行法定程序、征收前的调查情况失实等主张提起行政诉讼。一审二审法院均以修建危房为公共利益为由驳回其诉讼请求。

李莉、唐朝蓉向最高人民法院申请再审称：1.吉阳区政府作出征收决定缺乏法定依据。被诉房屋征收活动未纳入吉阳区国民经济和社会发展年度计划，也未经人民代表大会审议通过。2.房屋征收程序严重违法。除置业公司外，其余别墅区业主并未参与房屋调查。3.吉阳区政府未提供证据证明拆迁费用已足额到位。4.鹿鸣别墅区与公寓楼分属不同区域，相较于可以单独拆除、改造的四栋D级危房公寓楼，鹿鸣别墅区不属于棚户区。案涉别墅区即使存在超建事实，也不能成为认定其属于棚户区的依据。综上，吉阳区政府对案涉别墅区的征收非出于公共利益需要的目的，请求依法再审本案。

最高人民法院经审查后认为，虽然从海南省住建厅复函以及三亚市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、三亚市土地利用总体规划等证据亦足以证明该项目整体上符合当地国民经济和社会发展年度计划的要求。但是，在程序上确实存在法律缺陷，比如该项目并未单独申请纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并取得其符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的专项审批等。依法判决：确认海南省三亚市吉阳区人民政府作出《三亚市吉阳区大东海鹿鸣小区棚户区改造项目房屋征收决定》违法。

针对本案，圣运律师团队就征收中评估报告的相关问题提供如下法律关键点供大家参考。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》之相关规定，征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；旧城区改建项目应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划；市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，应将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；作出房屋征收决定后应当及时公告。

本案中，有检测鉴定报告等证据足以证明鹿鸣小区存在明显的危旧建筑改造的必要，作为旧城区进行改建符合公共利益。从海南省住建厅复函以及三亚市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、三亚市土地利用总体规划等证据亦足以证明该项目整体上符合当地国民经济和社会发展年度计划的要求。但是，确实没有证据证明吉阳区政府已将该项目单独申请纳入当地国民经济和社会发展年度计划，并取得其符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的专项审批，亦未履行征收补偿费用足额存储到专用账户的法定程序义务，存在程序违法情形，一、二审判决对征收决定的合法性未全面审查，认定事实错误、适用法律、法规错误，依法应予改判。

本案的典型意义在于：严格保护被征收人的程序利益是征收过程中非常重要的一环，不能仅以公共利益为由牺牲小部分人的利益。在程序上必须做到合法依规，程序瑕疵可能导致部分被征收人的权利被埋没，这是法律所不能允许的。因此，当我们作为被征收人时，应当严格审查政府是否履行了法定程序的要求，实现程序正当与实体正当共同的追求。在我们合法程序权益遭到侵害时，要及时咨询律师，维护自己的权益。