拆迁律师

周先生一家是湖北省岳阳市某村的村民，在当地合法拥有宅基地及地上房屋，因当地开展生态公园项目建设，案涉土地被纳入征收范围。在征收补偿过程中，征收部门曾向周先生发送征收补偿安置通知，通知委托人签订补偿协议，但通知中所载明的面积存在误差，周先生便未签订安置补偿协议。一个月后，征收部门先后向周先生下达了腾地听证告知书、腾地决定书、催告书，在法院作出强制执行的行政裁定书后，征收部门对周先生的房子进行了强制执行。在房屋被拆除后，征收部门始终未对周先生的房屋进行补偿，无奈之下，周先生等人希望寻求圣运律师的帮助，拿到合理的房屋补偿金。

行政征收案件的办理从来无法只靠取得一份胜诉判决就能够实现委托人的目的。征拆案件涉及的资料与法律知识甚广，每个案件自身又存在特殊性，在案件进展不畅时，需要更加资深的律师加以指导，进而得以解决。圣运律所作为一家熟练运用组合式维权策略与团队办理案件的律所，为帮助周先生尽快取得满意结果，特在近日开展大案研讨会议，由资深的主任律师为案件把脉，找出症结所在。

在案件梳理过程中，主办律师提出了本案两个主要违法点，一方面法院所作出的行政裁定已经超过了合法范围，针对超范围执行的情形，可提出赔偿请求。另一方面，征收部门作出的征收决定早已超过2年时限，征收活动存在重大违法。针对这两点，主办律师已经就违法强拆行为开展了查处程序和司法赔偿程续；就征收部门缺乏合理批复收回土地的行为提起了行政诉讼程序，请求法院确认征收部门收回集体土地的行为无效，同时，为达到周先生取得合理补偿的目的，还向政府部门作出书面的履行安置补偿职责的申请书。上述程序在开展的过程中已经得到了进展，在圣运律师与周先生的配合下取得了确认公安机关不履职、征收部门不履行安置职责违法等胜诉结果，但由于征收部门一直未改变消极的谈判态度，委托人仍未获得理想的安置补偿。基于这种情况，圣运律所特邀请主任级别的律师参与大案研讨，依托多年的办案经验找出本案的关键点，打通本案的任督二脉。

在案件研讨过程中，圣运主任律师抓住征收决定作出的时间这一关键点。由于征收决定是在2013年作出，但是征收部门的征收活动却是在2015年底才开始，这不仅意味着征收活动系属违法，而且意味着后续的用地活动也是在违反法律法规的基础上展开的。基于此，圣运律师指出，我们在接下来的工作中可进一步通过信息公开程序查明征收部门是否作出新的征收决定，以及现有土地的性质。若现有土地性质仍为集体土地，那么征收部门的土地出让活动，开发商所开展的建设活动都属于违法用地。我们以此为突破口开展查处程序、行政复议或者行政诉讼都将给征收部门造成一定压力，进而实现我们争取安置补偿内容的目的。

根据我国法律规定，征收集体土地，需要由省、自治区、直辖市人民政府或国务院批准，由县级以上人民政府予以公告并组织实施。这意味着征收部门征收集体土地必须取得合法的审批。就像我们在村里的闲置土地建房一样，也需要征得村委会或者镇政府的批准。同时，圣运征地律师提醒大家，和农民不得闲置耕地类似，征收部门在得到征地批准后，也应当在法律规定时间内开展征地活动，否则，其征地活动将涉及违法征收，相关项目建设也存在违法用地的风险。

首先，征收部门应在获得审批后两年内实施征地活动。为规范各级政府的征地用地行为，保障经济社会发展与保护土地资源的关系，严格控制建设用地增量，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定严谨闲置土地。在农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。因此，在圣运主任律师发现征收部门所依赖的征地审批文件的时间距离具体的征收活动已经超过两年后，立刻有了推进案件发展的解决思路。

其次，集体土地上不可开展商业建设活动。若想在集体土地上开展商业建设，不仅要获得规划许可，更要在最初便获得土地使用权。根据我国《土地管理法》的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。也就是说，开发商只能在建设用地上开展商业建设，否则便是违法占地。基于此，主任律师提出，应尽快通过信息公开程序查明是否存在新的征地审批以及案涉土地的性质，若确定案涉土地性质仍为集体土地，那么征收部门的出让行为则违法了法律规定，已经开展的建设活动也将被认定为违法。

 

 

 

 

圣运提示

 

 

圣运律所是一家具备专业能力解决疑难案件的律所，在案件办理过程中，本所充分利用了团队的智慧为委托人分忧解难，以期达到较好的维权效果。圣运征拆律师指出，在同律师合作的过程中，一定要尽可能提供详细的情况与材料，一个被大家遗漏的小细节，就有可能成为律师扭转案件的关键。