拆迁律师

松原市九州大地商务代理有限公司（以下简称九州大地公司）将名下某国有土地使用权向当地吉林郭尔罗斯农村商业银行股份有限公司（以下简称郭尔罗斯银行）为他人贷款设定抵押。抵押期限届满后，郭尔罗斯银行向法院提起诉讼，经法院判决，郭尔罗斯银行行使抵押权，该国有土地使用权随后进入执行程序并被查封。因当地区政府作出城镇建设项目征地拆迁通知，案涉土地被纳入征收范围。随后镇政府与九州大地公司签订《征地拆迁补偿合同》，合同约定了补偿内容。郭尔罗斯银行认为该《征地拆迁补偿合同》严重违反法律规定，其补偿价格过低，存在明显不公，遂向法院提起诉讼，请求撤销镇政府与九州大地公司签订的《征地拆迁补偿合同》无效。一审法院与二审法院都未支持郭尔罗斯银行的诉讼请求，后其向最高人民法院进行申诉。

最高法院指出本案的争议焦点在于镇政府与九州大地公司签订的《征地拆迁补偿合同》是否具有依据。在本案中，镇政府并没有按照法律规定程序对案涉土地收回国有土地使用权，此外，镇政府作出《征地拆迁补偿合同》所依据的《征地拆迁通知》中，载明收回土地性质为集体土地，而案涉土地性质为国有土地，将案涉土地纳入征收范围的决定存在争议。另外，本案中没有证据证明镇政府是依照原《土地管理法》第五十八条第一款的规定，完成“由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准”的行政审批程序后收回案涉国有土地的使用权，从而就“适当补偿”问题签订《征地拆迁补偿合同》。同时，《征地拆迁补偿合同》虽然约定了“被征土地及房屋拆迁补偿”，但本案并无证据证明对案涉国有土地使用权及房屋的补偿依照法律规定进行。综上，应认定镇政府与九州大地公司签订的《征地拆迁补偿合同》以及相关补偿约定明显缺乏依据，构成无效行政行为。

在征收补偿纠纷中，由于征部门的违法行为，常导致已经签订的征收补偿协议存在问题而被被征收人提起确认无效之诉，圣运律师就以最高法案例为大家进一步介绍征收补偿协议无效的情形。

第一、未征收就签订的补偿协议无效。根据我国法律规定，征收部门收回国有土地的程序有两种，一是依照法定程序，将集体土地转为国有土地，二是在国有土地上房屋征收过程中，因将房屋征收，而将相关国有土地收回。但在本案中，区政府所作出的《征地拆迁通知》中，误将案涉国有土地作为集体土地进行征收，不仅如此，区政府并未取得有权机关作出的征收决定，因此，区政府无权征收案涉土地，更无权与被征收人签订《征地拆迁补偿合同》。

第二、因逼签达成的补偿协议无效。虽已取得合法手续开展征收活动，但因被征收人对征收补偿内容有异议无法按时签订补偿协议，这时，很多征收部门便采用断水断电、暴力威胁等方式逼迫被征收人签订安置补偿协议。根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。安置补偿协议的本质是被征收人真实意思的自愿表示，因此胁迫拆迁户签订的安置补偿协议系属无效。

第三、存在重大明显违法情形。根据《行政诉讼法》第七十五条的规定，行政行为的实施主体不具有行政主体资格或者存在没有依据等重大且明显违法情形的，该行政行为无效。安置补偿协议作为一种特殊的行政行为，对实施征收活动的主体有严格规定。根据我国《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应由市县级人民政府或者其委托具体实施征收活动的部门签订。对此，圣运律师提醒大家，在签订安置补偿协议时，一定要核实对方工作人员的身份，以免辛苦谈判得来的结果化为泡影。

律师提示

北京圣运律师提醒大家，征收补偿活动是由一系列程序环环相扣组成的，所以了解征收程序对我们解决相关纠纷具有重要作用。为获取满意的补偿内容，我们也应对征收程序进行多角度分析，全方位维权。